Comment calculer sa capacité d'emprunt hypothécaire en Suisse

Contrairement à ce qu'on pourrait croire, les banques suisses n'utilisent pas le taux d'intérêt réel du marché pour décider combien elles peuvent vous prêter. Elles appliquent deux règles standardisées, presque identiques d'un établissement à l'autre. Les connaître change complètement votre façon d'aborder un projet immobilier.

Règle n°1 : la charge théorique (le taux à 5%)

Pour vérifier que vous pourrez assumer votre hypothèque même si les taux remontent, les banques calculent vos charges avec un taux théorique fixe, généralement autour de 5% — bien au-dessus des taux réels pratiqués aujourd'hui. À cela s'ajoutent l'amortissement (souvent 1%) et les frais d'entretien (environ 1%), pour une charge totale théorique d'environ 6.5% à 7% de la valeur du bien par an.

La règle d'or : cette charge théorique ne doit pas dépasser 33% de votre revenu brut annuel (les deux revenus du ménage, le cas échéant).

Règle n°2 : les fonds propres (20% minimum)

Les banques suisses exigent au minimum 20% de fonds propres par rapport à la valeur du bien (donc un financement maximal de 80%). Sur ces 20%, une règle stricte s'applique : au moins 10% doivent être des fonds "durs" — épargne, titres, donation — le 2e pilier (LPP) ne peut couvrir que la seconde moitié des fonds propres exigés.

Exemple chiffré

Pour un bien à 800'000 CHF, avec un revenu brut du ménage de 140'000 CHF/an :

Élément	Montant
Fonds propres minimum (20%)	160'000 CHF
— dont fonds "durs" minimum (10%)	80'000 CHF
Hypothèque (80%)	640'000 CHF
Charge théorique annuelle (~6.5%)	52'000 CHF
Seuil des 33% du revenu (140'000 CHF)	46'200 CHF

Dans cet exemple, la charge théorique (52'000 CHF) dépasse le seuil des 33% (46'200 CHF) — ce dossier ne passerait pas tel quel chez la plupart des banques, malgré des fonds propres suffisants. C'est exactement le genre de situation où comparer plusieurs établissements fait la différence : les critères annexes (revenus complémentaires, 2e pilier, garanties) varient d'une banque à l'autre.

Pourquoi tant de dossiers sont refusés alors que le bien est "abordable" : le calcul se fait sur un taux théorique à 5%, pas sur le taux réel du contrat. Un ménage peut payer confortablement son hypothèque au taux du marché tout en étant recalé sur le papier — c'est la règle la plus mal comprise du financement immobilier suisse.

Ce qui peut faire bouger ces chiffres

Revenus complémentaires : bonus réguliers, revenus locatifs, activité indépendante stable.
Situation familiale : charges de famille, pensions alimentaires, autres crédits en cours.
Type de bien : résidence principale, résidence secondaire et bien de rendement n'ont pas les mêmes critères.
La banque elle-même : chaque établissement a sa propre marge d'appréciation sur ces règles de base.

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Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil financier personnalisé. Les seuils mentionnés (taux théorique, fonds propres) sont des standards de marché indicatifs — chaque banque applique ses propres critères définitifs.