FAQ Hypoteka
Comprendre le financement hypothécaire en Suisse, sans jargon — et savoir comment on travaille avec vous.
Comprendre l'hypothèque en Suisse
Une hypothèque suisse se compose généralement de deux tranches : une première fixe (jusqu'à environ 65-66% de la valeur du bien) sans obligation d'amortissement, et une seconde qui doit être remboursée dans un délai maximum de 15 ans ou avant la retraite. Contrairement à d'autres pays, une hypothèque suisse n'est donc en général jamais totalement remboursée pendant la durée de détention du bien.
Les banques suisses exigent au minimum 20% de fonds propres par rapport à la valeur du bien, dont au moins 10% en fonds « durs » (épargne, titres, donation) — le 2e pilier (LPP) ne peut couvrir que la seconde moitié de ces 20%. Cette règle limite le risque pour la banque et pour vous en cas de baisse de la valeur du bien.
Le 3ème pilier (3a) peut être retiré ou mis en nantissement pour financer une résidence principale. Le retirer réduit vos avoirs de prévoyance et déclenche une imposition réduite ponctuelle ; le nantir préserve votre capital de prévoyance mais n'améliore pas votre taux d'effort de la même façon qu'un retrait. Le choix dépend de votre situation fiscale et patrimoniale globale.
Le nantissement met votre capital LPP en garantie auprès de la banque sans le retirer : votre prévoyance reste intacte et continue de fructifier. Le retrait sort réellement les fonds de votre caisse de pension, augmentant vos fonds propres disponibles, mais réduit vos prestations de retraite futures et déclenche une imposition. Nantir est en général recommandé quand la capacité de remboursement est suffisante sans avoir besoin des liquidités du 2e pilier.
L'amortissement direct rembourse progressivement l'hypothèque, réduisant la dette et les intérêts au fil du temps, mais aussi la déduction fiscale des intérêts. L'amortissement indirect verse les mensualités sur un 3ème pilier ou une assurance plutôt que de rembourser directement la banque : la dette hypothécaire — et la déduction fiscale — reste constante, et le capital accumulé rembourse l'hypothèque en une fois à l'échéance. Le choix optimal dépend de votre taux marginal d'imposition et de votre canton.
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